2014养老地产开发模式分析下载

菲利普·科特勒更新于 2018-03-25 16:40:02

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资料介绍

第四类：与国际品牌接轨模式11：与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式图10 美国养老社区在规划时对于朝向的限制要求较少，与我国国情不太相同第四类：与国际品牌接轨模式11：与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式第五类：以其他方式转型模式12：与保险业结合，利用险资投资养老地产模式13：与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产模式14：利用自身独特资源转型开发养老地产模式15：将旧的国有资产盘活，改造为老年设施目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现

资料内容预览

第一章
CPG集团
第二章
国内养老地产开发机会及开发条件研究
第三章
养老地产开发模式分析

专题总纲第一章
CPG集团CPG能力是什么、CPG能做什么…养老、养生产业第二章
国内养老地产开发机会及开发条件研究我国“居家养老”方式逐步成为主流
中国现已步入老龄化迅速发展阶段，此阶段对传统养老模式构成冲击，老人自我养老意识加强，更多老人们倾向于高级老年公寓形式的居家养老方式。开发机会研究现状趋势到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4亿，占全国总人口的28%
2010~2040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶段老年人口平均每10年提高3.99%截止2009年，我国60岁以上的老年人已达到1.67亿，占全国总人口的12.5%
依据联合国标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占总人口的10%，或65岁以上老年人口占总人口的7%，即视为进入老龄化社会
“421“家庭养老压力加大，针对“独子养老”面临的困境，目前市场形成了“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老服务体系”
缓解”421“家庭养老压力
大力发展居家养老和社区服务养老
使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择。”421“家庭养老压力加大
一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭结构模式的变迁。<421家庭结构>开发机会研究政策制度扶持促进老龄产业快速发展
民政部《关于开展养老服务社会化示范活动的通知》
由点到面，逐步推开。省级民政部门要在试点的基础上，树立典型，命名一批养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位；民政部将在适当时机命名全国养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位，以进一步深化示范活动，推进社会福利社会化。 2005.3民政部公布《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》
一、支持社会办福利机构的重要意义
二、支持社会办福利机构的基本原则
三、制定优惠政策，抓好政策落实，支持社会办福利机构的发展
四、多渠道、多形式筹集资金，支持社会办福利机构的发展
五、发挥职能作用，维护社会办福利机构的合法权益 2005.12.152006.9中国老龄委出台《老龄事业发展“十一五”规划》
一、继续建立健全老龄政策法规体系
二、不断健全和完善老年社会保障体系
三、加快构建养老服务体系
四、努力丰富老年人精神文化生活 2008.1民政部转发财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知
法律政策及建筑规范
金融信贷政策
（贷款的规模、期限、利率方面的优惠）财政财策（专项拨款、补贴、减免收费等）
税收政策（优惠与减免等）开发机会研究第三章
养老地产开发模式分析我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，计划开发养老社区、养老公寓等产品。而养老地产在我国是新兴事物，开发者虽然看到了其中的商机，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。背景近年来，我们对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索。
1.实地考察了许多国内外的养老项目，对其发展模式及特征进行了深入研究
2.方面接触了一些准备开发或正在开发的养老项目，了解到目前市场的状况和趋势。养老地产开发模式第一类：与社区共同建设模式1：专门建设综合型养老社区

模式2：新建大型社区的同时开发养老组团

模式3：普通社区中配建各类养老产品

模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施第一类：与社区共同建设模式1：专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。图1 综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品，以及相应的配套服务设施图2 大规模的养老社区可考虑分期建设由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。
选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。
开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设第一类：与社区共同建设模式1：专门建设综合型养老社区第一类：与社区共同建设模式2：新建大型社区的同时开发养老组团开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。养老住宅靠近中心商业区布置，建设比例控制在一定范围内第一类：与社区共同建设模式2：新建大型社区的同时开发养老组团广东惠州某项目：
其总用地面积约2万亩，总建筑面积720万平方米，开发商从中划出150亩地进行养老社区建设，计划建设约18万平方米的养老住宅产品。从规划布局来看，养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置，方便老人到达和使用。
养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团，分别针对自理老人和半自理老人，其中半护理组团靠近医院和康复中心，并设置连廊连接，以满足老人就近医疗的需求。第一类：与社区共同建设模式3：普通社区中配建各类养老产品普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等普通社区中可配建的老年住宅和公寓示意图据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例，城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县，但城六区的养老床位数量却低于远郊区县，由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。图5 日本小规模多功能老年
服务设施的常见功能示意图第一类：与社区共同建设模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施第二类：与相关设施并设模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施

模式6：养老设施与幼儿园并设

模式7：与教育设施结合，建设养老公寓目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。
医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。图6 日本六甲老年公寓与医疗机构建立合作关系，邻近设置在一起第二类：与相关设施并设模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。
从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。
第二类：与相关设施并设模式6：养老设施与幼儿园并设在日本，老年设施与幼儿园共同设置的情况比较常见，其设计形式可以是在同一栋建筑内的不同楼层，或是分别设在不同楼栋，共用庭院及室外活动场地。以日本幸朋苑老人院为例，其建筑首层设置了一所幼儿园(图7)。老人平日可以与儿童共同开展做手工、唱歌等活动。老人在二层的室外平台休息时，也可以看到儿童在庭院里玩耍、嬉戏。这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助。
随着我国的人口结构向高龄化、少子化逐渐发展，一些幼儿园或小学在未来很可能出现空置，将这些建筑部分改造为养老设施的情况将会逐渐多起来(见模式15)。图7 日本幸朋苑老人院与幼儿园共同设置在一起第二类：与相关设施并设模式6：养老设施与幼儿园并设与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。
美国拉萨尔村养老社区就将老年公寓建在一所大学的旁边，老人可以参与大学课程的学习，并利用大学的公共设施(如图书馆)。在这里入住的老人都具有高中以上知识水平，他们希望能够获得终身学习的机会，使自己的人生更加充实。由此可以看出，养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑，使老人能够“老有所学”、“老有所为”，实现自我价值。
第二类：与相关设施并设模式7：与教育设施结合，建设养老公寓第三类：与旅游或商业地产结合模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品

模式9：与商业地产结合，开发老年公寓养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。
此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。第三类：与旅游或商业地产结合模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品图8 结伴式养老公寓标准层平面图在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。
由于城区内的土地价格较高，开发者通常会选择较为集约的开发模式，例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。以日本东京的豊州老年公寓为例，其选址位于东京湾畔的一处新兴高档生活区内，周边1公里范围内配有大型综合购物中心、医院、公园、大学等配套设施。老年公寓采取复合居住模式，同一栋楼内集合了普通租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产品(图9)，使出租对象多样化，从而降低运营风险。设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口，以便单独管理。
第三类：与旅游或商业地产结合模式9：与商业地产结合，开发老年公寓第三类：与旅游或商业地产结合模式9：与商业地产结合，开发老年公寓图9 日本东京豊州老年公寓建筑剖面功能示意图第四类：与国际品牌接轨模式10：引入外资，建世界型连锁老年设施

模式11：与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家(如中国)拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。第四类：与国际品牌接轨模式10：建世界型连锁老年设施最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中看到了很多先进的管理模式，并希望能够将其在国内推行和实现，例如引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。虽然美国、欧洲、日本等发达国家的养老产业发展较为成熟，但是完全移植到中国却不一定合适。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别，直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”，需要适当转化。
例如我国老年人的居住习惯更加重视房间朝向和节能，他们比较喜欢南向，喜欢阳光和自然通风，重视节约用电，不习惯长时间使用空调。诸如这些因素都会对养老项目的规划形式、建筑设计、运营管理模式产生影响(图10)。如果对我国国情不够了解，直接“生搬硬套”，就容易产生很多问题。第四类：与国际品牌接轨模式11：与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式图10 美国养老社区在规划时对于朝向的限制要求较少，与我国国情不太相同第四类：与国际品牌接轨模式11：与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式第五类：以其他方式转型模式12：与保险业结合，利用险资投资养老地产

模式13：与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产

模式14：利用自身独特资源转型开发养老地产

模式15：将旧的国有资产盘活，改造为老年设施目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。第五类：以其他方式转型模式12：与保险业结合，利用险资投资养老地产在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。第五类：以其他方式转型模式13：与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产在我们所接触到的项目中，曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。第五类：以其他方式转型模式14：利用自身独特资源转型开发养老地产可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建(图11)。
这种开发模式的重点在于，需要选择便于进行适老化改造的建筑。例如注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门洞大小等能否满足老人居住和轮椅通行的要求等等。通常采用框架式结构的建筑可改造性较强，内部墙体移位相对灵活，更有利于进行改建。利用旧有房产改建而成的养老设施：北京石景山区首钢老年福敬老院第五类：以其他方式转型模式15：将旧的国有资产盘活，改造为老年设施THANKS!

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