Part1 都会系前传城市发展和行业发展使得高端系产品和客群有所变化，都会系随之而来城市发展|多中心化“十三五”规划指出，上海将大力推进城市多中心化和扁平化发展，继花木、徐家汇、五角场、真如板块被列为城市副中心，张江、大虹桥板块与传统中心城区一起组成了新的城市中心临港松江嘉定五角场徐家汇真如花木翡翠系国际系都会系张江大虹桥外环线翡翠系：位于城市核心区域及稀缺资源地段都会系：位于城市中心非核心、非稀缺地段国际系：位于郊区核心位置产业结构退二进三，制造业外迁，产业工人规模减少，郊区产业人口下降城市发展|产业结构新规划出的几个城市副中心缺少的是高端产业，而不是低层次的劳动密集型产业。非核心功能产业会被疏解到上海周边地区、周边省市，甚至更远的其他地区。
未来五年，上海基础人口将出现回城改善潮，75后人群经过资产积累，不断置换郊区物业，有改善至城市中心城区但非核心资源和绝版资源的地块的置换需求。
外来新增人口也将随着入沪门槛的提高具有高职高收入的特点，改善性居住需求将成为未来五年的主流方向。作为上海产业转型升级的重要指标，上海的第三产业增加值占GDP比重连续数年持续攀升。
在“十三五”规划纲要中，上海提出的目标是，到2020年服务业增加值占全市生产总值比重达到70%左右，制造业增加值占全市生产总值比重力争保持在25%左右。数据：统计年鉴城市发展|人口现状上海进入小型化家庭时代，且户均人口有减少趋势户均人口数201020131990200019822014上海全国家庭户结构上海1-2人户的微型家庭占比过半，青年、成年家庭核心化户均人口数降低，家庭小型化以及青年、成年家庭的核心化，显示着购房客户以及需求的变化数据：六普数据、统计年鉴180以上60%90平米以下87%46%90-140140-18053%上海15年一手/二手户型成交分布5-7万㎡>7万/㎡3-5万/㎡17%15%<3万/㎡6.221201538%20142.572100%59%5%1.57913%48%3.0789%201120122.0838%6%8%201361%8%8%54%上海各单价段一手房成交金额结构二手刚需化，一手改善高端化，单价在3-7万/㎡逐渐成为市场的成交主力行业发展|市场趋势二手房一手房改善的小型化需求在一线城市将成为趋势，首改、多改项目均将面临户型压缩，品质升级，格局舒适且实用的市场要求上海历年单价3-6万/㎡公寓成交套数结构上海历年单价6-9万/㎡公寓成交套数结构13%9%9%22%37%2016201520%201317%26%12%20%24%29%25%201231%12%15%4%11%9%24%11%16%34%201430%26%11%17%3%22%201121%23%3%17%20%25%26%6%15%13%2013201560%12%19%32%201416%15%2%20122%11%201110%77%80%11%64%201621%3%数据：佑威系统 2016年数据时间为1月-5月4%201376%83%201215%201195%201413%4%201613%50%21%69%201510%14%3%3%90%1%上海历年单价大于9万/㎡公寓成交套数结构上海历年单价小于3万/㎡公寓成交套数结构36%201320%3%34%38%201431%6%18%34%201520126%201629%17%4%40%16%37%35%5%5%35%7%34%5%18%201116%5%4%35%行业发展|市场趋势150-180㎡90-120㎡70-90㎡＜70㎡120-150㎡180㎡以上2016年地王频出，土地价格倒逼中心城区价格被重新评估，6-8万属于中外环正常水平，8-10万属于中环正常价格行业发展|土地市场青浦区赵巷镇佳迪路东侧B5-01地块青浦区赵巷镇嘉松中路东侧H3-02.H3-05地块嘉定区江桥镇北社区J1-01、J1-02、J1-03、J1-04地块闵行区马桥镇MHC10803
单元25A—07A地块闵行区莘庄镇闵行新城MHP0
-0303单元01-01-15A地块宝山区大场镇祁连社区
121601单元B3-03地块1.宝山区大场镇W121301单元08－02地块
2.宝山区大场镇W121301单元38-02地块1.闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块
2.闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块11231.杨浦区平凉社区01E2-01、02地块（12、13街坊）
2.杨浦区平凉社区02C1-12(大桥街道101街坊）地块
3.杨浦区平凉社区03F5-01（平凉街道47街坊）地块1.浦东新区唐镇新市镇D-03-05a
2.浦东新区唐镇新市镇D-04-071.浦东新区张江南区配套生活基地A1-05地块
2.浦东新区张江南区配套生活基地A3-0412121221行业发展|地王项目行业发展|7090政策2016年上海市经营性土地供应计划规定中心城区中小套数比例须大于70%，上涨的房价及小户型政策形成控面积压总价的产品逻辑政策的要求导致小户型占比越来越大，中心城区改善需求旺盛家庭小型化，房子可能不需要很大
高端小型化，高端首置和年轻人分户需求增加
刚需二手化，首置三房的需求增加
产品改善化，改善型产品在市场中占比越来越大
消费服务化，消费趋势从物质到服务
……城市新贵客群选择的城市中心地段的改善型产品
原有国际系无法满足现有高端改善客户的需求
徐泾、翡翠公园六期、海上传奇四期
高于国际系原有标准
对于此类产品和客户的研究越来越迫在眉睫Part 2 都会系是什么？海上传奇、翡翠公园、大宁金茂府，位于城市中心城区非核心地段的项目代表案例|海上传奇新古典结合海派文化，以统一的精神内涵塑造多样化的社区大盘
位于浦东大三林板块
G2+土地性质
承接来自世博、张江、三林的改善客户
预计售价7万以上代表案例|翡翠公园以美国炮台公园为规划蓝本
强调城市绿化，强调社区中人与人之间的交流
位于浦东张江板块
G2+土地性质
承接来自张江、陆家嘴、外高桥的客户
11月份预计售价 8 万以上代表案例|大宁金茂府2014年总价地王项目，占据城市绝版核心区位
兼具生态公园资源与优质生活配套的高端居住府系产品
位于闸北大宁板块
G2+土地性质
承接来自闸北、北上海的改善型客户
一期售价 7 万以上，二期售价 9 万该效果图为项目原规划图都会系产品标准区位：城市中心城区
非核心资源和绝版资源的地块海上传奇翡翠公园徐泾标准价格：城市商品房成交均价的1.8-2.5倍中心城区但非核心资源和绝版资源Part 3 都会系客户是谁？新海派、国际化、小资情节、轻奢品质进行50组客户深访（客户来自万科海上传奇、城花新园、翡翠公园）客户深访海上传奇城花新园翡翠公园16组客户来源19组15组其中70%为上海人土生土长上海人
重视城市传统文化的积淀
老上海人在沪5年以上
喜欢上海的开放与包容新上海人客群分析|70%上海人-“新海派”文化这部分人多为上海人，崇尚新海派文化
不仅吸收了上海独有的里弄文化，更拥有中西交融，包容开放，别具一格的心态76%受过高等教育海外背景客群分析|76%高等教育-国际化多元化
国际化空中飞人国际出差较多
爱旅行关注教育国际学校
教育支出受过高等教育的该部分人群多有海外背景，拥有国际视野
国际差旅频次较高，希望孩子也能接受国际教育，并愿意投入大量教育支出客群分析|懂生活-怀有小资情结受访者：王小姐
年龄：36岁
来自：海上传奇
家庭状况：未婚
主要休闲场所：老街、咖啡厅、书吧、艺术展厅、公园他们会工作，懂生活，讲情怀，怀有小资情结
喜欢这座城市的文化与调性，常出入咖啡厅、图书馆、艺术展等能彰显生活品位的场所客群分析|一定社会层级-追求轻奢品质受访者：何先生
年龄：37岁
来自：翡翠公园
家庭状况：已婚 1孩
职业：某外企部门主管
工作年限：12年
家装特点：简约大气、内敛低调、注重品质感有一定社会层级的他们，对生活品质有极高追求
喜欢轻奢、内涵、仪式感，但又抵触高调浮夸的生活方式轻奢品质他们是上海的“城市新贵”这部分人多为上海人，崇尚“新海派” 文化，不仅吸收了上海独有的里弄文化，更拥有中西交融，包容开放，别具一格的心态。多有海外背景，拥有国际视野，国际差旅频次较高，希望孩子也能接受国际教育，并愿意投入大量资金用于教育支出。他们会工作，懂生活，讲情怀，具有小资情结。
喜欢这座城市的文化与调性，常出入咖啡厅、图书馆、艺术展等能彰显生活品位的场所。有一定社会层级的他们，对生活品质有极高追求。
喜欢轻奢、内涵、仪式感，但又抵触高调浮夸的生活方式。客群总结都会系客户Part 4 都会系怎么做？建筑、景观、室内、配套建筑|简约的建筑立面【简约立面】
都会系的客户群体，有着国际化的视野和轻奢的品味，对外立面的要求不再是石材堆砌，而是简约的立面和国际化的效果
金属铝板+玻璃+真石漆
Or
底部石材+真石漆建筑|仪式化的小区入口【仪式化的小区入口】
重品质感，看重“面子”工程
接待厅、会所和私家门厅三重入户体验，提高项目仪式感
小区门口设置精神堡垒，提高项目的认同感和体验感建筑|人车分流【人车分流】
打造宜居社区，保证整体品质感，提高社区的安全性和完整性
设置不同的人性入口和车行入口，将人流与车流分隔开，保证地上社区的完整性和安全性
建筑|风雨连廊【风雨连廊】
新海派的理念，需要融合的社区感，风雨连廊能够连接邻里之间的感情，提高舒适度
风雨连廊是建筑和建筑之间的连接构筑物,上有顶,没有围护结构，能够隔绝雨雪，避免太阳直射，通过风雨连廊能够让业主随意的穿梭到左邻右舍做客，升温邻里感情建筑|更多的公共空间【更多的公共空间】
都会系的客户更加关注生活品质，注重健康的生活方式
在小区中打造更多的公共空间，增加业主日常休闲娱乐的场所，形成温暖的，有活力的小区感建筑|明亮的地下车库【地下车库品质提升】
都会系客户出行方式基本为车行，地下车库的使用频率较高，而阴暗、潮湿、有异味的传统地下室已无法满足客户需求
地下室自然采光、车道毛面材质增加阻力、柱体装饰增加指引性，地下车库是业主回家的毕竟之路，从最实际的感受出发，提升品质感和舒适度景观|户外会客厅【景观户外客厅】
通过研究客户每日活动行程和需求，小资的气息以及更加注重健康生活的状态，需要在社区景观中布置户外客厅
在社区内规划景观户外客厅，设置户外料理台、外摆家具、洗手池、休憩亭、户外书包等公共区域，为全家人提供舒适的场所，促进家庭内每一位成员与大日然的共处。景观|夜光跑道【夜光跑道】
通过洞察都市居住人群的需求，在社区内配置有氧健身步道，满足业主在小区内散步、跑步、锻炼的需求。
全塑胶专业跑步区、按照起跑准备去、跑道、休息区三个功能划分，在起跑区设置座椅、热身设施及场地，在跑道两侧种植枝繁叶茂的树种，提高舒适度，且配置夜晚灯光照亮系统。景观|草坪绿地【草坪绿地】
国际化的交融空间，给家人提供户外休闲空间，给邻里提供交流空间
在社区内规划景观绿地，配合阳光和景观小品。景观|分龄段儿童运动场所【分龄段儿童运动场所】
从儿童的生理、心里、社会和教育等方面研究不同年龄儿童景观的需求，界定分龄段的儿童景观处理方式
婴幼儿期表现为外出晒太阳、游戏活动，一般配置如秋千、小话题、弹簧要以、学步墙、沙坑等；
三岁以上表现为相对独立的空间，增加一定的小型或大型综合性器械；
在儿童运动场所周边，应布置承认、老人的户外休闲健身区，为陪同的老人机父母提供交流和休闲的空间。景观|有故事的植物【有故事的植物】
增加景观植物的互动性，通过植物的种类营造社区小资感，依据花/叶色相变化为主题的浪漫花语街道
季节性的樱花树种植于小区内的道路两侧，提高风情感；
海派的法国梧桐步道，打造小区海派小资风情；
社区内打造小型植物园，给小朋友识别和接触大自然的机会；景观|功能性组团景观【功能性组团景观】
都会系客户的新海派融合思想，营造更多功能性互动性的组团景观，让有共同爱好的业主形成圈层的沟通交流
宠物乐园，通过对宠物生活习性的研究，在乐园内设草坪、石子路、座椅、果皮箱，沙坑、障碍蓝灯宠物嬉闹设施。
打造公共菜园，给儿童接近自然的机会，给老人茶余饭后的谈资室内|新港式和简约现代装修风格【新港式和简约现代装修风格】
国际化、轻奢品质感的都会系客户，室内精装修舍弃堆金砌银，采用简约有小资情怀的新港式及简约现代装修风格
新港式便利性的速递易，以及增加会客功能的地上大堂；
地下大堂配置灯光和精装修，无需名贵石材等材料堆砌，以品质感为主室内|入户玄关石材拼接【入户玄关石材拼接】
都会系客户，关注客人可见的客厅与玄关部分精装水平，仪式感的石材拼接应用于玄关和客厅
玄关及客厅运用石材拼接，踢脚线运用石材等细节，体现整体品质感和仪式感室内|双大堂多功能设置【双大堂多功能设置】
地上大堂除常规大堂的物业接待及信箱功能外，需增加会客以及速递易的功能，而地下大堂精装配置，打造轻奢感
提高便利性的速递易，以及增加会客功能的地上大堂；
地下大堂配置灯光和精装修，无需名贵石材等材料堆砌，以品质感为主室内|配置品质大于品牌【配置品质大于品牌】
品质大于品牌，对于厨房和卫浴的配置宁可选用同等品牌的高配，也放弃更高品牌的低配，整体注重品质感
【人性化精装修细节】
从便利、安全、健康等方面升级产品力，增加人性化的细节
入户挂钩，方便在入户时悬挂购物袋、细节尽显人性化关怀
旋转鞋架，空间利用率高、错向设计增加收纳数量；
一键关灯，实现日常灯光系统的一键开关；
大单槽，便于大件厨房用具的清洗，得到更多空间；
预留双开门冰箱位，符合家庭多物储藏需求；室内|人性化精装修细节室内|智能家居【智能家居】
都会系客户对智慧社区的需求属于基础性需求，安全及便捷是主要关键词，人群收入越高对智能化住宅的需求越高
智能窗帘：通过手机APP远程控制窗帘，根据光感自动开关窗帘；
智能灯光，远程控制灯开关、灯光强弱、颜色；
人工智能，通过语音识别，控制灯光、电源、窗帘等；
智能空气监测，光照度+温湿度+PM2.5+CO₂、天然气等，联动新风系统。室内|配置完善【配置完善】
保证居住的功能和舒适性，室内需从空气、温度、水、光、电等多维度，呵护客户的健康。
除霾新风系统，室内空气24小时不间断、持续的更新，保持空气新鲜；
卫洗丽，安全实用便捷，简约干净健康；
地暖，保持室温，从脚底呵护健康；
中央空调，高效节能、装饰性好、操作简单配套|会所服务【会所服务】
客户对于会所的需求基于传统健身房、游泳池的基础上，增加会客、咖啡厅等功能配套|国际学校【国际学校】
都会系客户对于教育的要求较高，国际学校满足其国际化的需求配套|社区教育【社区教育】
服务家长和孩子，为社区子女提供又去的活动和提成，补足子女提供又去的活动和课程，补足学校和家庭教育的缺失；
在教室之外，开辟新的成长空间，以多彩的活动课程，给予孩子别养的周末和假期。配套|睿管家【睿管家】
由万科物业提供高级的睿管家服务，以周全、细致、全方位、恰到好处的服务温暖客户的生活，使人们享有惬意、安心和富有人文关怀的生活空间都会系怎么做配套简约的建筑立面夜光跑道草坪绿地分龄段儿童运动场所有故事的植物功能性组团景观人性化精装修细节智能家居建筑景观室内配置完善仪式化的小区入口人车分流风雨连廊更多的公共空间明亮的地下大堂户外会客厅双大堂多功能设置配置品质大于品牌入户玄关石材拼接新港式和简约现代装修风格会所服务国际学校社区教育睿管家都会系怎么做配套简约的建筑立面夜光跑道草坪绿地分龄段儿童运动场所有故事的植物功能性组团景观人性化精装修细节智能家居建筑景观室内配置完善仪式化的小区入口人车分流风雨连廊更多的公共空间明亮的地下大堂户外会客厅双大堂多功能设置配置品质大于品牌入户玄关石材拼接新港式和简约现代装修风格会所服务国际学校社区教育睿管家新海派国际视野小资情怀轻奢品质
